담보대출을 이해하는 것은 개인과 개인사업자에게 매우 중요합니다. 금융기관에서 대출 심사를 받을 때, 여러 가지 평가 요소가 포함되며, 그 중 LTV, DTI, DSR, RTI와 같은 용어는 상환능력 및 담보가치 평가에 필수적입니다.
LTV (Loan To Value)
LTV란?
LTV는 담보가 되는 부동산의 가치에 대비해 대출 가능한 금액을 나타내는 비율입니다. 이는 대출 시 담보의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다. 통상적으로 감정평가를 통해 산정된 가치나 KB부동산 시세를 활용합니다.
LTV 계산 방법
LTV는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.
LTV = 담보대출금액 / 주택담보가치
예를 들어, 주택의 담보가치가 5억 원이고 대출금액이 3억 원이라면, LTV는 60%입니다.
DTI (Debt To Income)
DTI란?
DTI는 총부채상환비율로, 연간 소득에 대비해 부채 상환 능력을 나타내는 비율입니다. 주택담보대출의 규제로 자주 사용됩니다.
DTI 계산 방법
DTI는 아래의 공식으로 계산됩니다.
DTI = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) ÷ 연간 소득
예를 들어, 연간 소득이 6천만 원이고, 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 2천만 원, 기타부채의 연간 이자상환액이 1천만 원이라면 DTI는 50%입니다.
DSR (Debt Service Ratio)
DSR의 의미
DSR은 총체적 상환능력 비율로, 모든 금융기관의 부채를 포함한 상환 능력을 나타냅니다. 이는 DTI보다 더 강화된 대출 규제 수단으로, 신용카드 할부금, 자동차 할부금 등도 포함됩니다.
DSR 계산 방법
DSR은 다음과 같은 공식으로 계산합니다.
DSR = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간 원리금상환액) ÷ 연간 소득
이 수치는 대출 심사에서 중요한 역할을 합니다.
RTI (Rent To Interest)
RTI란?
RTI는 임대업 이자상환비율로, 부동산 임대업 용도로 대출을 받을 때 차주의 부채 상환 능력을 판단하는 지표입니다. 연간 임대 소득과 대출 이자비용 간의 비율로 산정됩니다.
RTI 계산 방법
RTI는 아래의 공식으로 계산됩니다.
RTI = 임대소득 ÷ (해당 임대업 대출의 연간 이자비용 + 기존 대출의 연간 이자비용)
임대업 대출의 경우, RTI가 일정 비율 이상이어야 대출이 가능하며, 주택 임대업의 경우 1.25배 이상이어야 합니다.
[표: 각 비율의 정의 및 계산 방법]
| 비율 | 정의 | 계산 공식 |
|---|---|---|
| LTV | 담보가치 대비 대출비율 | LTV = 담보대출금액 / 주택담보가치 |
| DTI | 연간 소득 대비 총부채상환비율 | DTI = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타부채 이자) / 연간 소득 |
| DSR | 총체적 상환능력 비율 | DSR = (주택담보대출 원리금 + 기타부채 원리금) / 연간 소득 |
| RTI | 임대업 이자상환비율 | RTI = 임대소득 / (임대업 대출 이자 + 기존 대출 이자) |
자주 묻는 질문
LTV와 DTI, DSR의 차이는 무엇인가요?
LTV는 담보가치 대비 대출 비율을, DTI는 소득 대비 부채 상환 능력을 나타내며, DSR은 모든 부채의 상환 능력을 평가합니다.
RTI가 중요한 이유는 무엇인가요?
RTI는 임대업 대출의 상환 능력을 판단하는 기준으로, 대출이 승인될 수 있는지 여부에 큰 영향을 미칩니다.
DTI와 DSR의 비율이 높으면 어떤 문제가 발생하나요?
높은 비율은 대출 상환 능력이 떨어짐을 의미하며, 이는 대출 심사에서 부정적인 평가로 이어질 수 있습니다.
담보대출을 받기 위한 최소 LTV는 어떻게 되나요?
일반적으로 LTV는 40% 이상이어야 대출이 가능하지만, 금융기관에 따라 다를 수 있습니다.
RTI 계산 시 고려해야 할 이자비용은 무엇인가요?
임대업 대출의 연간 이자비용과 기존 대출의 이자비용을 모두 포함하여 계산합니다.